Finanzen

Vermögensübertragung zu Lebzeiten: Aktuelle Steuerregelungen bei Immobilien

Von André Heid, Geschäftsführer von Heid Immobilien GmbH

Viele Immobilien- und Grundstückseigentümer fragen sich, ob es besser ist, sein Eigentum zu Lebzeiten auf die nächste Generation (oder einen anderen bestimmten Erben) zu übertragen.

Fakt ist: Wird die Immobilie erst nach dem Tod vererbt, fällt Erbschaftsteuer an, sofern der Wert des Erbteils die festgelegten Freibeträge überschreitet. Mit einer Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten lässt sich die Übertragung des Vermögens zeitlich strecken und damit die Steuer in vielen Fällen vermeiden.

Vermögensübertragung zu Lebzeiten per Schenkung

„Immobilien werden nicht nur gegen Zahlung des marktwertentsprechenden Preises veräußert, sondern oft auch aus Gründen, die nicht primär wirtschaftlicher Natur sind“, sagt André Heid von der Heid Immobilien GmbH.

Dazu gehören insbesondere Schenkungen, sei es eine reine Schenkung, bei der der Veräußerer keine Gegenleistung erhält, oder eine sogenannte gemischte Schenkung, bei der eine Gegenleistung daran gekoppelt ist, z. B. die Verpflichtung zur Zahlung von Ausgleichszahlungen an Geschwister, Pflegeverpflichtungen usw. Für alle diese Vereinbarungen wird der Begriff „Übergabevertrag“ oder „Überlassungsvertrag“ verwendet. Häufig schenken Eltern zu Lebzeiten – meist aus steuerlichen Gründen – ihren Kindern Vermögen, das sie später ohnehin als Erbe erhalten hätten. In diesem Fall spricht man von einer „vorweggenommenen Erbfolge“.

Die Schenkungssteuer

Für die Übertragung Ihres Vermögens – sei es durch Schenkung oder durch Erbschaft – müssen Sie in Deutschland Steuern zahlen – und zwar in beiden Fällen den gleichen Betrag. Dies ist im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Es darf kein Unterschied gemacht werden, ob die Vermögensübertragung zu Lebzeiten oder nach dem Tod des Schenkers bzw. Erblassers erfolgt ist.

Allerdings müssen in diesem Fall bestimmte Freibeträge überschritten werden. Derzeit gilt für Ehegatten ein Freibetrag von 500.000 Euro (in manchen Fällen auch darüber hinaus für den persönlichen Rentenfreibetrag), für Kinder ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, für Schwiegerkinder und Geschwister 20.000 Euro. Erbschafts- und Schenkungssteuer fallen nur für Vermögen an, das diese Freibeträge übersteigt.

Wenn Sie zu Lebzeiten Vermögen übertragen haben, kann dies steuerliche Vorteile haben: Zum einen mindern Ausgleichsmaßnahmen wie Gleichbehandlungsleistungen oder Vorbehaltsrechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch den Schenkungswert. Andererseits können die Freibeträge der Schenkungssteuer nach einer Frist von 10 Jahren wieder geltend gemacht werden. Bei einem großen Nachlass ist es wichtig, frühzeitig mit der Übertragung des Vermögens zu beginnen.

Der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs richtet sich auch nach dem Wert des Grundstücks, der je nach Art der Immobilie mit unterschiedlichen Verfahren von den Finanzbehörden ermittelt wird. Erreicht oder übersteigt der Verkehrswert der zu übertragenden Immobilie die Steuerfreibeträge, sollte bereits bei der Berechnung des steuerlichen Wertes der Immobilie der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden. Insbesondere beim Nießbrauch müssen auch die Auswirkungen der Übertragung auf die Abschreibung und die Geltendmachung von Werbungskosten geprüft werden. Letztlich können die Übertragungen zum Wegfall der Eigenheimzulage führen.

Schenkungs- und Erbschaftssteuer: Vermögen richtig übertragen

Die Meldung einer Schenkung muss innerhalb von drei Monaten an das zuständige Finanzamt erfolgen, und zwar sowohl durch den Empfänger als auch durch den Schenker. Wird die Schenkung notariell beurkundet, geschieht dies durch den Notar. Nach der Meldung erhalten Sie vom Finanzamt eine Aufforderung zur Abgabe einer Schenkungssteuererklärung. Die dafür eingeräumte Frist beträgt mindestens einen Monat.

„Der Steuersatz für Schenkungen in Deutschland hängt von der Beziehung zwischen Schenkendem und Beschenktem ab“, betont André Heid von der Heid Immobilien GmbH. André Heid, Geschäftsführer von Heid Immobilien GmbH.

Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer?

Die Grundsätze der Schenkungsteuer und der Erbschaftsteuer in Deutschland weisen einige Ähnlichkeiten auf. In erster Linie soll mit der Erhebung von Schenkungssteuersätzen verhindert werden, dass Menschen versuchen, die Steuerzahlung vor dem Erbfall zu umgehen. Allerdings gibt es auch Unterschiede. So fällt die Besteuerung von Schenkungen bereits zu Lebzeiten des Schenkers an. Auch bei den zusätzlichen Freibeträgen gibt es Unterschiede. So kann der Steuerfreibetrag bei einer Schenkung alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden, bei einer Erbschaft jedoch nur einmal. Es gibt auch keine Steuerfreibeträge für eine Schenkung. Darüber hinaus ist selbst genutztes Wohneigentum für Lebenspartner und Ehegatten steuerfrei, nicht aber für deren Nachkommen. Dafür werden Eltern, Großeltern und Urgroßeltern bei der Besteuerung von Schenkungen in eine ungünstigere Steuerklasse eingestuft.

„Der Steuersatz für Schenkungen in Deutschland hängt von der Beziehung zwischen Schenkendem und Beschenktem ab“, betont André Heid von der Heid Immobilien GmbH

Schenkungssteuer rechtlich vermeiden: So geht’s

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Schenkungssteuer zu vermeiden. So wird zum Beispiel keine Schenkungssteuer auf selbst genutztes Eigentum erhoben, wenn der Empfänger mindestens 10 Jahre lang darin gewohnt hat. Werden Schenkungen innerhalb von 10 Jahren in Höhe des Steuerfreibetrags getätigt, wird ebenfalls keine Steuer fällig. Nach Ablauf dieser Zeit steht der volle Schenkungsfreibetrag wieder in vollem Umfang zur Verfügung.

Auch Schenkungen von mehreren Personen, sogenannte Kettenschenkungen, sind bis zu 400.000 Euro steuerfrei. Auch auf Gelegenheitsgeschenke wird keine Steuer erhoben. Es gibt keine einheitliche Regelung, welche Art von Schenkung darunter fällt. Gesetzlich anerkannte Anlässe für solche Geschenke sind zum Beispiel Hochzeiten, Jubiläen, Geburtstage oder Schulabschlüsse. Allerdings müssen hier bestimmte Werte eingehalten werden, die dem Lebensstil des Empfängers entsprechen.

Fazit

Zwar hat der Staat mit der sogenannten Schenkungssteuer dafür gesorgt, dass der Bürger die fällige Erbschaftsteuer nicht einfach durch eine Immobilienübertragung zu Lebzeiten umgehen kann, trotzdem kann sich Letztgenannte lohnen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt oder einem Immobilienexperten wie André Heid dazu eingehend beraten.

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1 Kommentar

  1. Ischka Niemer
    24. November 2022 at 23:17

    Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Vermögensteuer. Interessant, dass man bei einer Erbschaft und bei einer Schenkung, den gleichen Betrag an Steuern zahlen muss. Ich werde mich mal an einen Anwalt für Erbrecht wenden, da ich gerne meine Nachlass sichern möchte.

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